신축 아파트 분양 시 들어간 비용 정리!(분양금, 각종 수수료, 이자, 세금 포함)

안녕하세요. 많은 분들이 아파트 매수 시 또는 신축아파트 청약 시 '내가 지금 가진 돈으로 이 아파트를 살 수 있을까?'를 고민합니다. 인터넷 광고나 전단지에 적힌 분양가를 100% 내 돈으로 내고 사는 건 어렵기 때문이죠. 통상적으로 부동산 취득 시 열에 여덜은 본인이 보유한 현금에 추가로 대출을 받아 자금을 마련합니다. 오늘은 제 경험담을 통해 서 신축 아파트 분양 시 얼마가 필요한지, 내가 보유한 현금이 얼마나 들어갔는지 알려드리겠습니다. 포스팅 내용을 참고하셔서 신축 아파트 분양을 망설이고 계셨던 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

 

 

목차

 

 

 

신축아파트 분양대금 납부 방식

우리나라의 경우 선시공 후분양이 아닌 선분양 후시공이라는 독특한 방식으로 신축아파트를 공급하고 있습니다. 건물이 다 지어진 뒤 대금을 지급하고 입주하는 게 아니라 건물의 골조가 체 올라가지도 않은 상태에서 분양대금의 일부를 납부해야 합니다.

 

통상적으로 계약금 - 중도금 - 잔금 세 가지 절차로 분양대금을 납부하는 방식이며, 시행사에 따라 비율이 약간은 상이하지만, 계약금 10%, 중도금 40~50%, 잔금 50~60%로 분양대금을 납부합니다.

 

납부 시기별로 보면 계약금은 계약서 작성 시, 중도금은 아파트의 공사가 진행되고 있는 동안 5-6회에 나누어 납부합니다. 그리고 아파트가 다 지어지고 준공승인이 난 뒤 입주 전 잔금을 납부합니다.

 

 

 

계약금(분양 계약금과 발코니 확장비 및 옵션 계약금)

분양가액 2억 3860만 원짜리 아파트에 대한 계약금 10%를 계약서 작성 시 납부했습니다. 그리고 추가로 발코니 확장비와 옵션비 15,372,000원에 대한 계약금(10%)을 납부했습니다.

 

아파트 계약금 : 23,860,000원

옵션 및 발코니 확장비 계약금 : 1,537,200원

 

 

 

중도금대출 이자 및 보증 수수료, 인지세

분양가액의 50%에 해당하는 1억 1930만 원은 중도금대출을 받았습니다. 시행사에서 선정한 은행에서 집단대출을 받았고, 시행사에서 중도금을 대납하기 때문에 시행사에 후불이자와 보증 수수료를 납부했습니다. 중도금대출은 변동금리여서 중간에 한국 기준금리가 엄청나게 올라 3%대로 시작했던 금리가 막판에는 6.5%까지 치솟아 상당한 금액의 이자를 납부해야 했습니다.

 

그리고 대출금액이 1억원 초과 10억 원 이하라 중도금대출에 대한 인지세 15만 원을 은행과 본인이 50%씩 나누어 납부합니다. 

 

후불이자 : 6,733,085원

보증 수수료 : 135,150원

중도금대출 인지세 : 75,000원

 

중도금대출 보증료란?

 

 

주택담보대출 인지세

잔금납부 전 1억 2,000만원을 주택담보대출받아 중도금 대출을 받았던 원금 1억 1,930만 원에 대한 금액을 상환하였습니다. (계약금 납부 후 아파트가 다 지어지기 까지 중도금은 하나도 갚지 않았습니다.) 이때도 새로운 대출을 실행하였기 때문에 주택담보대출에 대한 인지세를 은행과 본인이 반반 나누어 납부하게 됩니다.

 

주택담보대출 인지세 : 75,000원

 

 

 

잔금

분양대금의 40%에 해당하는 잔금과 발코니 확장비와 옵션비 중 계약금 10%를 제외한 잔금은 제가 모아뒀던 돈과 부모님의 도움을 받아 추가 대출 없이 자납 했습니다.

 

아파트 잔금 : 95,440,000원

발코니 확장 및 옵션 잔금 : 12,972,000원

 

 

 

소유권 이전에 관한 인지세

「인지세법」에 따라 재산에 관한 권리 등의 창설 · 이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 그 문서에 대한 인지세를 납부해야 합니다.

 

제가 분양받은 아파트는 1억 원 초과 10억 원 이하인 경우에 해당하여 15만 원을 정부수입인지 구매 비용으로 지불했습니다.

 

소유권 이전 인지세 : 150,000원

 

 

 

취득세

주택 취득에 대한 세금인 취득세를 납부해야 하는데 취득세는 아파트 분양가액과 옵션 및 발코니 확장비까지 모두 포함하여 과세표준됩니다.

 

공급면적 85㎡, 6억 원 이하 주택의 취득세 계산법에 따라 [(분양금액 + 옵션금액 + 프리미엄금액) x 1%]를 취득세로 납부하였습니다.

또한, 6억원 이하 주택의 교육세 계산법에 따라 [산출된 취득세액 x 10%]를 교육세로 납부하였습니다.

그런데 저는 생애최초 주택 구입 취득세 감면 대상이어서 취득세에 대해서 200만 원 감면을 받았습니다.

 

분양금액에 대한 1%인 2,386,000원과 발코니 확장 및 옵션비에 대한 1% 1,397,455원을 취득세로 납부하였습니다. 여기서, 발코니 확장비와 옵션비에 대한 과세표준은 부가세를 제외한 금액이니 참고하시면 되겠습니다.

 

취득세 : 525,740원(200만 원 감면받음.)

교육세 : 252,570원

 

 

 

등기비용

소유권 이전등기는 법무사를 통해 단체등기로 신청하였습니다. 등기비용 상세내역을 보면 이전채권, 설정채권, 증지대 등 생소한 용어들로 가득합니다. 이 부분은 따로 포스팅하여 정리하도록 하겠습니다.

세부내역별로 보면 증지세 13,000원, 이전채권 819,000원, 설정채권 237,600원, 제출표 2,000원, 제증명대 및 송달료 10,000원이 들었습니다.

 

259,617원은 국민채권 할인을 통해 약 3개월 후 등기권리증이 나오면서 환급을 받았습니다!

 

소유권 이전등기 처리비용 : 821,983원(259,617원 환급받음.)

 

 

 

총지출비용(현금)

아파트 계약금 : 23,860,000원

옵션 및 발코니 확장비 계약금 : 1,537,200원

후불이자 : 6,733,085원

보증 수수료 : 135,150원

중도금대출 인지세 : 75,000원

주택담보대출 인지세 : 75,000원

아파트 잔금 : 95,440,000원

발코니 확장 및 옵션 잔금 : 12,972,000원

소유권 이전 인지세 : 150,000원

취득세 : 525,740원(200만 원 감면받음.)

교육세 : 252,570원

소유권 이전등기 처리비용 : 821,983원 (국민채권 할인으로 259,617원 환급)

법무사 수수료 : 면제

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총 : 142,577,728원 (120,000,000원은 주택담보대출로 갚아나가는 중)

 

총비용 중 검은색으로 표시한 비용은 계약서 작성 시 납부해야 되는 비용이고, 파란색 글씨로 표시된 비용은 분양 계약서 작성 후 약 2년 뒤 아파트 완공 후에 납부한 비용입니다.

 

저처럼 분양대금의 10%인 계약금만 현찰로 보유하고 있고 남은 잔금을 아파트가 지어지는 동안 마련할 수만 있다면 어떻게든 대출을 통해 주택을 마련할 수 있긴 합니다. 그러나, 대출을 받기 위해서는 LTV, DTI 등 따져봐야 하는 요소가 많기 때문에 무턱대고 계약서를 작성하는 건 위험할 수 있습니다.

 

본인의 소득과 주택의 공급가액등을 따져보고 얼마까지 대출을 받을 수 있는지 반드시 사전에 알아보고 나서 확실하게 분양대금 납부 계획을 세운 뒤에 청약에 넣어보시는 걸 권고드립니다.

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