주택담보대출 종류, LTV, DTI, DSR, 대출상환방식 용어 정리

주택마련 등의 용도로 가장 흔하게 접하는 대출상품은 주택담보대출입니다. 신용대출과는 다르게 대출 기간이 긴 편이고 주택을 담보물로 설정하기 때문에 대출금액 한도도 높습니다. 주택담보대출 신청 자격 요건 등을 따져보면 LTV, DTI 등 생소한 용어들이 사용되곤 합니다. 해당 용어는 대출을 받을 수 있는 금액 한도를 결정짓는 중요한 개념이기 때문에 주택담보대출을 받으시는 분들은 필히 숙지하고 있어야 합니다. 오늘은 주택담보대출에 대한 지식이 전무한 분들도 쉽게 이해할 수 있도록 용어정리와 함께 그 개념을 설명드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

주택담보대출이란?

주택을 담보로 대출을 해주는 상품입니다. 주택담보대출을 받기 위해서는 담보물로 설정할 주택이 있어야 하며, 이는 기존에 소유하고 있는 주택 또는 신규로 구입 예정인 주택으로 설정 가능합니다. 또한, 신규 아파트의 경우 통상적으로 주택 담보 대출 시기가 준공 승인일 전이기 때문에 후취 담보라는 방식으로 담보물을 설정합니다.

 

주택담보대출은 크게 정부 정책 상품과 시중 은행 상품 두 가지가 있으며, 정부 정책 상품이 비교적 금리가 낮은 편이나 소득, 자산, 연령 등의 제한을 두기 때문에 본인이 신청 자격 요건에 충족하는지 미리 꼼꼼히 따져 봐야 합니다.

 

 

자금용도에 따른 주택담보대출

주택담보대출의 자금용도에는 2가지가 있습니다. 첫 번째는 신규 주택 구입을 위해 받는 구매자금입니다. 이때, 구입할 주택을 담보물로 설정합니다.

 

두 번째는 타 대출 상환이나 사업자금 마련 등의 용도로 받는 생활자금입니다. 이때에는 기존에 보유한 주택을 담보로 설정하게 됩니다.

 

 

LTV와 DTI, DSR이란?

1. LTV

LTV란 Loan To Value ratio의 약자로 주택 시세 대비 주택담보대출 비율을 뜻합니다. 주택 시세는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등의 평가 지표를 사용하여 결정됩니다. 신규 아파트를 분양받았는데 후취담보로 주택담보대출을 받을 경우 분양가액이 아닌 대출실행일 기준 주택 시세를 적용합니다.

 

2. DTI

DTI란 Debt to Income의 약자로 총부채상환비율을 뜻합니다. 연소득 대비 금융비용 부담률을 의미하며 소득이 어느 정도인 사람이 부담할 수 있는 대출금을 판별하는 지표입니다.

여기서 DTI와 신DTI라는 개념이 나오는데 DTI는 기존 대출의 이자 상환부담만을 대상으로 계산하는 것이고, 신DTI는 원리금(원금+이자) 상환 부담을 기준으로 계산합니다.

 

3. DSR

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 모든 대출의 원리금 상환 부담을 기준으로 계산하는 총부채원리금상환비율을 뜻합니다. 신DTI는 주택담보대출의 원리금 상환 부담을 기준으로 계산하는 반면, DSR은 모든 대출(신용대출, 중도금대출 등)을 포함한 기준으로 신DTI보다 더 강화된 지표라고 할 수 있습니다.

 

예를 들어, 분양가액이 3억 원인 아파트가 있는데 주택담보대출 한도가 LTV 70%라고 한다면 [3억 원 x 70% = 2억 1,000만 원]이 되는 것입니다.

DTI나 DSR은 계산이 까다롭기 때문에 부동산계산기 사이트를 통해 계산해 보시는 걸 추천드립니다.

 

 

주택담보대출 금리방식

금리란 이자의 원금에 대한 비율을 뜻합니다. 쉬운 말로는 이자율이라고도 표현합니다.

주택담보대출의 금리방식에는 고정금리와 변동금리 두 가지가 있습니다. 고정금리는 대출상품에 적용되는 금리가 대출기간 동안 변하지 않는 것입니다.

 

변동금리는 금리가 일정 주기별로 변하는 것입니다. 변동금리 상품의 경우 한국은행 기준금리에 영향을 받습니다. 기준금리는 한국은행에서 물가 동향, 국내외 경제 상황, 금융시장 여건 등을 종합적으로 고려하여 연 8회 결정하는 정책금리입니다.

 

 

대출금 상환방식

대출을 받게 되었을 때 원금과 그에 대한 이자를 함께 갚아나가게 됩니다. 대출금을 상환하는 방식에도 여러 가지 종류가 있습니다.

 

1. 만기일시상환

대출기간 동안 원금에 대한 이자만 납부하다가 대출 만기 시점에 원금을 한꺼번에 갚는 방식입니다. 대출 기간 중 원금이 변하지 않고 고정되어 있기 때문에 대출방식 중 가장 많은 이자를 부담해야 합니다.

 

2. 원금균등상환식(체감식)

빌린 대출금 중 원금만을 균일하게 나눠서 갚는 형태입니다. 매달 갚아나가는 원금은 동일하나 시간이 지날수록 대출잔액이 줄어들어 이자 또한 점점 줄게 됩니다. 원금분할상환방식이 모든 대출 상환방식 중 이자를 가장 적게 내는 방법입니다.

 

3. 원리금균등분할상환

원리금(원금+이자)을 균동하게 분할하여 상환하는 방식입니다. 대출 기간 동안 매달 동일한 금액을 갚아나가며 초반에는 원리금 중 이자의 비율이 높은 비중을 차지하다가, 후반부로 갈수록 원금 비중이 높아지게 됩니다. 그러나 매달 갚아나가는 원리금은 동일합니다.

 

4. 체증식분할상환

대출기간이 경과함에 따라 매월 점차 갚아나가는 원금이 증가하는 방식입니다. 앞서 설명드린 대출 상환방식과는 다르게 매월 상환하는 금액 자체가 점점 증가하며 대출 만기 시점에 가까워질수록 상환 부담액이 높아지게 됩니다.

 

예를 들어, 총 2억 1,000만 원이라는 대출금에 대해 금리 4.60%, 대출기간 30년일 때 상환방식에 따른 대출 이자 차이는 아래와 같습니다.

대출상환비교그래프

 

 

거치식 비거치식?

대출상환 방법 선택 시 거치/비거치에 대한 개념이 나옵니다. 거치식상환은 일정기간을 설정해 두고 그 기간 동안에는 만기일시상환처럼 이자만 갚다가 거치 기간이 끝나면 원금과 이자를 원금균등상환 또는 원리금균등상환 방식으로 선택하여 대출금을 갚아나가는 방식입니다. 거치기간은 통상적으로 1-3년이며, 상품별로 상이합니다.

 

비거치식상환은 거치기간을 두지 않고 앞서 설명한 방식대로 대출을 갚아나가는 방식입니다.